Le logement évolutif social (LES)

Nature de l’aide

L’aide au titre du logement évolutif social (LES) est une subven-tion de l’Etat destinée aux personnes physiques à faibles revenus pour financer l’accession très sociale dans les départements d’outre-mer. Cette subvention ne s’applique pas à Mayotte.

 

Caractéristiques techniques du logement

Les logements acquis à l’aide de la subvention devront répon-dre à des caractéristiques techniques minimales et maximales de surface et de confort, fixées par arrêté préfectoral.

Ils devront être habitables dès leur livraison, mais des travaux pourront être laissés à la charge de l’acquéreur (hors opéra-tion), notamment :

  • revêtements des parois intérieures ;
  • finition des sols ;
  • montage des parois intérieures ;
  • menuiseries intérieures ;
  • chauffe-eau ;

La conception architecturale devra permettre une évolution ul-térieure de l’habitation.

C’est en cela que l’on parle de logement « évolutif ». Néan-moins, le respect des règles de construction conduit de plus en plus à la construction de logements finis, « non évolutifs ».

 

Conditions de la construction

La construction des logements est assurée :

  • soit par les personnes physiques déjà propriétaire du ter-rain (secteur diffus), sous condition d’assistance d’un maître d’ouvrage délégué agréé par le représentant de l’Etat dans le département;
  • soit par des maîtres d’ouvrage agréés qui cèdent le loge-ment et son terrain ultérieurement (secteur groupé). Les contrats de vente aux accédants doivent prévoir le transfert en pleine propriété de l’immeuble cédé.

En secteur diffus, l’agrément des opérateurs est délivré par le préfet du département concerné après vérification des garan-ties professionnelles, de l’existence d’une garantie ou d’une caution pour les fonds gérés sous mandats, de la souscription des assurances de responsabilité civile, professionnelle et dé-cennale, répondant aux obligations légales.

Le maître d’ouvrage délégué devra assurer pour le compte de l’accédant :

  • le montage du dossier de financement et l’assistance à l’élaboration du dossier technique ;
  • la gestion administrative et financière du dossier tout au long de la construction ;
  • un encadrement technique du début à la fin de la construc-tion ;
  • les relations avec les prestataires pour la partie de la con-struction qui leur sera confiée.

 

Plafonds de ressources des bénéficiaires

Les bénéficiaires de la subvention sont les personnes physiques dont l’ensemble des ressources est au plus égal à un montant déterminé par arrêté préfectoral1, en fonction de la composition familiale et de la localisation du logement, sans toutefois pouvoir excéder les plafonds fixés par l’arrêté du 20 septembre 2012 portant modification de l’arrêté du 29 avril 1997 relatif aux aides de l’Etat pour l’accession très sociale dans les départements d’outre-mer.

Ces plafonds sont les mêmes que ceux applicables au logement locatif très social (article R 372-7 CCH, voir fiche LLTS) :

Nombre de personnes Plafonds LLTS
composant le ménage 2016
1 13 575
2 18 128
3 21 800
4 26 318
5 30 960
6 34 892
  • Voir Références juridiques pour les arrêtés préfectoraux

 

Attribution et caractéristique financière de la sub-vention

Les bénéficiaires de la subvention doivent figurer sur une liste établie par une commission départementale, créée par arrêté préfectoral, qui examine l’ensemble des dossiers présentés et statue tant sur l’éligibilité à la subvention que sur la validité du montage financier.

Il ne peut être accordé qu’une subvention par opération et par ménage. Cette aide est accordée nominativement à l’accédant par décision du préfet et versée à l’accédant sur présentation des pièces justificatives. Il s’agit d’une aide forfaitaire et non révisable, exclusive de toute aide de l’Etat.

Toutefois, par dérogation au principe précédent et pour une durée de 3 ans, l’arrêté du 20 septembre 2012 autorise le cumul de la subvention avec le bénéfice du PTZ+ (voir fiche PTZ+). L’application de ce régime dérogatoire fera l’objet d’une évaluation à l’issue de cette période.

Les autres subventions peuvent être constituées, soit de sub-ventions directes, données par des collectivités ou les caisses d’allocations familiales, soit de prêts à taux inférieur aux taux du marché accordés par d’autres organismes que l’Etat. Dans ce dernier cas, un équivalent en subvention sera défini par l’autorité préfectorale.

Les prêts contractés peuvent être garantis dans le cadre d’un fonds local alimenté par l’Etat et les collectivités locales, dès lors que l’organisme de prêt a passé une convention avec l’Etat. Une interface sociale et financière, agréée par l’Etat localement, est mise en place dans chaque département chargée du montage des dossiers de financement, du suivi social et de l’encaissement des mensualités tout au long de la durée du prêt.

 

Plafonds de subvention

Afin de garantir l’existence d’un effort financier minimum pour l’accédant, la subvention (S) est plafonnée dans les conditions suivantes :

S < C – K x (R x T + A) – autres subventions

C : est le coût total de l’opération ; R : le revenu annuel de l’accédant ;

A : le montant annuel prévisionnel d’allocation logement pendant les 15 ans suivant l’acquisition ;

T : le taux d’effort

. T = 10% pour les ménages dont les revenus n’excèdent pas 40% des plafonds de ressources

. T = 20% pour les ménages dont les revenus excèdent 40 % des plafonds de ressources ;

K : est un coefficient fixé par arrêté préfectoral en fonction des conditions de durée et de taux des prêts complémen-taires disponibles dans le département.

La subvention ne peut excéder 50 % du coût total de l’opération dans la limite des plafonds suivants pour 2016, en fonction de la composition familiale du ménage :

DIFFUS GROUPE
Isolé 19 961 26 973
M + 0 22 478 32 915
M + 1 27 429 40 512
M + 2 31 202 44 985
M + 3 31 202 44 985
M + 4 et au-delà 33 715 47 910

Les plafonds de subvention sont révisés chaque année le 1er janvier en fonction de la variation de la moyenne associée à l’indice du coût de la construction (ICC du 2e trimestre de l’année précédente).

 

Coût de l’opération

Les éléments pris en compte dans la détermination du coût de l’opération sont :

  • le prix bâtiment
  • la charge foncière qui comprend :

o le prix du terrain et les frais d’acquisition en LES groupé, o les honoraires de géomètre,

o les dépenses relatives aux travaux d’aménagement du terrain et les honoraires y afférents, démolitions, mouvements de terre, voiries et réseaux divers et branchements, transformateurs, aires de stationnement ;

– les honoraires correspondants, dont la rémunération du contrôle technique et de la coordination, les assurances et

 

la maîtrise d’ouvrage ;

  • les taxes diverses, dont la taxe d’aménagement, ainsi que les participations aux voiries et réseaux ;
  • les cotisations versées par les accédants au fonds de garantie local.

 

En secteur groupé, ils intègrent également :

  • un descriptif des modalités d’assistance technique, sociale et administrative mises en œuvre par les maîtres d’ouvrages, au regard de l’adaptation des constructions à leurs besoins d’évolution familiale et leurs capacités financières ;
  • un descriptif des coûts d’assistance technique ;
  • les honoraires d’assistance technique, administrative et sociale des ménages bénéficiaires des subventions durant les phases de montage et de réalisation de l’opération ;
  • les frais financiers affectés à l’opération préalablement à la réception des travaux dus au désistement du ménage attributaire.

 

En secteur diffus, dans le cas de travaux effectués directement par le bénéficiaire assisté d’un maître d’ouvrage délégué, la dépense subventionnable devra comprendre :

  • la rémunération du maître d’ouvrage délégué dans la limite d’un montant M1 ;
  • le coût des matériaux nécessaires à l’opération ;
  • le coût des prestations diverses que le bénéficiaire n’aura pu réaliser lui-même dans la limite d’un montant M2.

Les montants M1 et M2 sont fixés par arrêté préfectoral sans pouvoir dépasser les plafonds ci-dessous :

 

Plafonds des montants M1 et M2 pour les LES d’insertion

ICC moyen 2ème trimestre Valeur 2014
1 642,50
M1 6 128 €
M2 9 805 €

 

Versement de la subvention

La subvention est versée à l’accédant sur présentation de pièces justificatives selon les modalités suivantes :

  • dans le cas d’une vente réalisée à la livraison du logement, elle est versée à la signature de l’acte de vente.
  • dans le cas d’une vente en l’état futur d’achèvement ou d’une maîtrise d’ouvrage réalisée par l’accédant lui-même, elle donne lieu à :
  • 50% à l’ouverture du chantier de construction, sur produc-tion du contrat de vente ou d’une attestation de démarrage des travaux ;
  • jusqu’à 80% au fur et à mesure de l’état d’avancement
  • le solde après déclaration d’achèvement des travaux.

 

Engagements du bénéficiaire de la subvention

L’attribution de la subvention est subordonnée à l’engagement de l’accédant de respecter, pendant 15 ans, les conditions suiv-antes :

  • occupation du logement à titre de résidence principale par l’accédant et son conjoint, ses descendants et ascendants et leur conjoint pendant une durée au moins égale à huit mois par an, sauf motif légitime ;
  • absence de transformation du logement en local commer-cial ou professionnel, ou en local destiné à la location vide, meublée ou saisonnière ;
  • agrément, par la commission départementale, du nouvel occupant si le logement est vendu ;
  • dans le cas où le logement serait vendu inachevé, engagement du nouvel accédant de faire procéder dans un délai de cinq ans à l’exécution des travaux de finition.

 

Remboursement de la subvention

Dans l’hypothèse où l’accédant à la propriété d’un logement évolutif social enfreindrait l’un des engagements pris en ap-plication du présent arrêté, la subvention qu’il aurait perçue devrait être remboursée dans les conditions suivantes :

  • avant la cinquième année : 100 % ;
  • entre la sixième et la dixième année : 75 % ;
  • entre la onzième et la seizième année : 50 %.

Toute fausse déclaration, inexactitude des renseignements pro-duits et manœuvre frauduleuse en vue d’obtenir la subvention de l’Etat entraînent sa répétition immédiate.

En cas d’annulation de la décision de subvention, celle-ci est également immédiatement répétée.

 

Références juridiques

 

Arrêtés ministériels :

Arrêté du 20 septembre 2012 portant modification de l’arrêté du 29 avril 1997 relatif aux aides de l’Etat pour l’accession très sociale dans les départements d’outre-mer

Arrêté du 29 avril 1997 modifié relatif aux aides de l’Etat pour l’accession très sociale dans les départements d’outre-mer

Arrêté du 29 avril 1997 relatif aux conditions d’octroi de l’avance aidée par l’Etat pour l’acquisition d’une résidence principale en accession à la propriété dans les départements d’outre-mer

Arrêté du 22 mai 1997 relatif aux aides de l’Etat pour la réalisation de logements d’insertion par les accédants à la propriété avec l’assistance d’un maître d’ouvrage.

 

Arrêtés préfectoraux :

Martinique :

Arrêté préfectoral n° 98-729 du 17 avril 1998 – n° 98-797 – n° 99-1197 du 3 juin 1999 – n° 99 2545 – n°00 2238…

Arrêté N° 063631 du 20 octobre 2006 relatif aux conditions particulières d’attribution des aides de l’Etat pour l’accession très sociale dans le département de la Martinique.

Arrêté N° 2012356-0008 du 21 décembre 2012 relatif aux conditions particulières d’attribution des aides de l’Etat pour l’accession très sociale dans le département de la Martinique.

Guadeloupe :

Arrêté préfectoral n°2005-1331/PREF/DDE du 8 août 2005 relatif aux conditions particulières d’attribution des aides de l’Etat pour le financement de l’accession très sociale (LES).

Guyane :

Arrêté préfectoral n°98 621 2D/3B SG/DDE du 06 avril 1998 fixant les conditions particulières d’attribution des aides au logement dans le département de la Guyane.

La Réunion :

Arrêté préfectoral n° 0169 du 22 janvier 2008 fixant les mo-dalités d’attribution et de versement de l’aide de l’Etat à la construction et à l’acquisition de logements évolutifs sociaux (LES) à la Réunion.

Contact
Guadeloupe Maison Témoin – Belcourt – Baie Mahault Basse Terre – Desmarais 0590 32 01 09 guadeloupe@maisonskeops.com